Wohnfläche dringend gesucht! Doch woher nehmen, wenn kein Platz ist? Der Baugrund in den Metropolen ist knapp und teuer geworden. Eine von vielen Lösungen lautet: in die Höhe bauen. Der Trend geht zu Mixed-Use-Konzepten, bei denen verschiedene Nutzungsarten wie Wohnen, Arbeiten, Einzelhandel etc. miteinander kombiniert werden. Von „vertical villages“, vertikalen Dörfern, ist die Rede. Hohe Erwartungen an eine neue Hochhausgeneration.
Im Gegensatz zu Asien und den USA gibt es hybride Hochhäuser hierzulande noch relativ selten, doch Stadtplaner und Architekten wie Christoph Langhof sind überzeugt: “Innovative Hochhauskonzepte der neuen Generation sehen vor allem eine Mischnutzung vor.” Das Ziel: mehr Lebendigkeit in die Innenstädte bringen und verhindern, dass die Wohnfunktion des Stadtzentrums wegen der zunehmenden Gewerbenutzung verdrängt wird. Das UPPER WEST am Berliner Kurfürstendamm, das FOUR und der OMNITURM in Frankfurt am Main zeigen, wie es gehen kann.
1,2,3, FOUR – Vier gemischte Türme für Frankfurt
Keine andere deutsche Großstadt strebt so in die Höhe wie Frankfurt am Main. Die Skyline von „Mainhattan” ist europaweit einzigartig. Mit dem 190 Meter hohen OMNITURM entstand 2019 das fünfthöchste Gebäude Frankfurts und gleichzeitig das erste deutsche Hochhaus mit echter Mischnutzung. Es hält neben Büro- und Wohnraum auch öffentliche Flächen bereit.
Auf dem einstigen Areal der Deutschen Bank entstehen mit dem FOUR gleich vier Hochhäuser als gemischtes Quartier: Apartments, geförderter Wohnraum, Büroflächen, zwei Hotels, Verkaufsflächen, eine Kita, eine Foodhall und ein öffentlich zugänglicher Dachgarten. Ein Sockelbau verbindet alle vier Türme miteinander. Das höchste Gebäude des Ensembles soll 233 Meter in den Himmel ragen und wird damit nach dem Commerzbank-Tower und dem Messeturm zum dritthöchsten Hochhaus in Frankfurt.
Architekt Ben van Berkel und sein Team von UNStudio standen vor der Herausforderung, ein seit Jahrzehnten vom urbanen Leben getrenntes Areal wieder mit der Innenstadt zu verbinden. “Wir reden in unserem Gestaltungskonzept von einer Stadt für alle. Unsere Planung zielt auf eine ausgewogene Mischung aus Arbeit, Wohnen, Entspannung und Erholung”, so van Berkel. Laut Projektentwickler Groß & Partner soll das FOUR 2023, spätestens 2024 fertig sein.
Auch andere deutsche Städte entwickeln “vertikale Quartiere”. In Hamburg entsteht zum Beispiel demnächst der 245 Meter hohe Elbtower in der HafenCity. Er sieht eine Mischnutzung mit Büros, Einzelhandelsflächen, Gastronomie und Hotel unter einem Dach vor.
Nachhaltige Stadtplanung
Die Trennung von Arbeits- und Wohnräumen hat in vielen Städten zu Monostrukturen geführt, die zu Lasten der Attraktivität einzelner Stadtteile ging. In den 1970er- und 1980er-Jahren entstanden Wohnhochhäuser vornehmlich an den Randflächen der Großstädte. Wohnen, Arbeiten, Handel und Freizeit auf engstem Raum, das war der Plan. Doch statt „neuer Städte“ entwickelten sich nicht selten soziale Brennpunkte. Auf der anderen Seite entstanden Bürohäuser geballt in Vierteln, in denen am Tag wegen der Berufspendler ein starkes Verkehrsaufkommen herrscht und abends dann die Bordsteine leergefegt sind.
Hochhäuser mit Mischnutzung sind Teil des öffentlichen Lebens. Sie haben das Potenzial, das Miteinander in den Städten zu verändern und sich zu einem modernen urbanen Lebens- und Arbeitsort im Zentrum der Metropolen zu mausern. Gleichzeitig leisten sie einen Beitrag, um der Zersiedlung entgegenzuwirken und vorhandene Flächen effizient zu nutzen.
Ein Vorteil für Investoren ist die Risikodiversifikation. Die unteren Etagen eines Hochhauses sind zum Wohnen und Arbeiten meist nicht so attraktiv wie die oberen. Ein Hotel hat im unteren Bereich hingegen durchaus seinen Charme. Art und Grad der Nutzungsmischung sind auch immer an den Standort gebunden und erzeugen bestenfalls Synergieeffekte.
Erschließung und Sicherheit als Herausforderung
So erstrebenswert hybride Hochhäuser in den Innenstädten aus Sicht der Stadtplaner auch sind, baulich, wirtschaftlich und rechtlich bergen sie größere Herausforderungen als Single-Use-Projekte. Sollen die Büros und Wohnungen attraktiv sein, braucht es eine zentrale Lage, was wiederum mit hohen Grundstückskosten verbunden ist. Mit der Mischnutzung geht auch eine kompliziertere und damit teurere Planung einher als etwa bei einem reinen Büro- oder Wohnturm.
So fordern die verschiedenen Nutzer oftmals getrennte Erschließungswege, was im Zweifel mehrere Eingänge, Treppenräume und Aufzüge erforderlich macht. Das wiederum hat Einfluss auf die Flächenausnutzung und letztendlich auf die Mieterträge.
Auch hinsichtlich des Brandschutzes ergeben sich bei hybriden Hochhäusern besondere Herausforderungen, da die verschiedenen Nutzungen gegebenenfalls unterschiedlichen und möglicherweise auch konkurrierenden baurechtlichen Anforderungen genügen müssen. Hier gilt es, unter der Abwägung der Schutzziele ein schlüssiges Gesamtkonzept zu entwickeln, das allen Nutzungen und Anforderungen gerecht wird.
Speziell Nutzungen, die der Versammlungsstättenverordnung unterliegen, erfordern eine erhöhte Aufmerksamkeit, da bei dieser Nutzung die Rettungswege abhängig von der Personenzahl zu dimensionieren sind. Werden nun die unterschiedliche Nutzungseinheiten unmittelbar übereinanderliegend angeordnet, z.B. ein Kino, eine Mitarbeiterkantine und ein Konferenzzentrum, kann dies ohne weitere Maßnahmen eine erhebliche Rettungswegbreite erforderlich machen. In diesem Zusammenhang ist eine Planung mit Bedacht und einem schlüssigen Alarmierungskonzept bedeutsam.
Längst sind Hochhäuser nicht mehr vergleichbar mit schnöden und kalten Stahlbetonskelettbauten der 60er- und 70er-Jahre. Aufwendige, besonders geformte und hinterlüftete Fassadenkonstruktionen sowie begrünte Flächen sollen die Aufenthaltsqualität steigern und das Arbeiten, Wohnen und Leben auf engstem Raum attraktiver machen. Auf der anderen Seite stellt dies die Planer vor große Herausforderungen, da üblicherweise bei Hochhäusern – bis auf wenige Ausnahmen – aufgrund der naturgemäß erschwerten Brandbekämpfung eigentlich nur nichtbrennbare Baustoffe eingesetzt werden können.
Speziell hybride Nutzungen und Gebäudekomplexe können später an verschiedene Eigentümer veräußert werden, dies impliziert jedoch die strikte Trennung in Form einer Aufteilung in einzelne Realteile. Das ist zunächst brandschutztechnisch begünstigend, da die erforderlichen Brandwände im Regelfall keine Öffnungen aufweisen dürfen und die Gebäude auf den einzelnen Realteilen jeweils eigene Tragkonstruktion aufweisen müssen, führt jedoch in gemeinschaftlich genutzten Bereichen wie Tiefgaragen, Fahrradstellplätzen und Anlieferungen zu Sonderlösungen.
Auch eine kreative Fassaden- und Gebäudegestaltung mit Gebäudeteilen, welche die Realteilgrenzen überschneidenden, erfordert eine besondere brandschutztechnische Herangehensweise. Das kann auch zur Folge haben, dass besonders aufwendige sicherheitstechnische Anlagen nicht mehr gemeinsam genutzt werden können und stattdessen unabhängig und für jedes Realteil separat realisiert werden müssen.
Berlin – geregelt in die Höhe mit dem Hochhausleitbild
Dass sich Investoren trotz aller Herausforderungen für hybride Hochhäuser begeistern lassen, zeigt das UPPER WEST in Berlin. Es umfasst Büro- und Einzelhandelsflächen, ein Hotel und eine Skybar in der obersten Etage. Architekt Christoph Langhof spricht sich in einem Gastbeitrag für die Tageszeitung die “WELT” vehement für Mischnutzungen aus: “Hochhäuser der Zukunft sind hybrid. Die monofunktionale Nutzung von Gebäuden, die in den vergangenen zehn Jahren gebaut wurden, entspricht in keiner Weise einem zeitgemäßen Tenor. Es stellt sich heute gar nicht mehr die Frage, ob man in einem Hochhaus ausschließlich wohnen oder arbeiten kann, denn künftige Hochhäuser müssen multifunktional sein und Platz für das gesamte Leben, oder zumindest einen Großteil, an einem Ort bieten. Dazu gehören natürlich auch Büros und Gewerbe, aber Kunst- und Kulturangebote ebenso wie Wohnlösungen, die auf die agile, moderne Gesellschaft ausgerichtet sind.”
In der deutschen Hauptstadt ist mittlerweile sogar gesetzlich verankert, dass Hochhäuser ab einer Höhe von 60 Metern eine Mischnutzung aufweisen müssen. Der rot-rot-grüne Senat beschloss dazu am 25. Februar 2020 ein sogenanntes Hochhaus-Leitbild. So dürfen nur 70 Prozent der Fläche für Büros reserviert sein, die übrigen 30 Prozent müssen anders genutzt werden, zum Beispiel zum Wohnen. Ein Drittel der Wohnfläche muss gemäß des Berliner Modells zudem mit einer preisgebundenen Miete als Sozialwohnung vermietet werden. Im Erdgeschoss sollen die Hochhäuser öffentlich zugänglich sein, etwa mit Einzelhandel oder Cafés. Gleiches soll auch für die Dachterrasse gelten.
Quo vadis?
Der Trend zu gemischten Hochhäusern wird sich mit Sicherheit fortsetzen. Die Potenziale sind groß, ebenso der Drang in die Städte. Wahrscheinlich werden wir noch mutigere Konzepte sehen. Und sicher auch mehr Nachhaltigkeit – Hochhäuser, die einen eigenen Beitrag zur Energieversorgung leisten und sich im Idealfall selbst versorgen oder sogar ein Energieplus erwirtschaften. Fest steht: Städte und Gesellschaften sind immer im Wandel, eine Gesellschaft nie starr und eine Stadt nie fertig gebaut. Sie bedingen sich und prägen einander.